Świadomy Obywatel

Czym jest mieszkanie komunalne.

Mieszkanie komunalne jest własnością gminy i przydzielane zostaje osobom, które o nie wnioskują zgodnie z określonymi przez gminę kryteriami jako specyficzna forma pomocy społecznej.

Każda gmina ma ustawowy obowiązek zapewnienia mieszkań osobom oraz rodzinom o niskich dochodach. Jednak, nie wszyscy potrzebujący mają możliwość uzyskania mieszkania komunalnego. Gminy nie mają wystarczających środków, aby wybudować tyle mieszkań, ilu jest potrzebujących, dlatego wprowadzają pewne ograniczenia i zasady, które określają, kto w pierwszej kolejności ma prawo do uzyskania mieszkania komunalnego. Te ograniczenia i zasady zawarte są w uchwale rady gminy. Każda gmina w Polsce ma obowiązek tworzyć takie uchwały, a ich treść powinna być bezpłatnie udostępniana każdemu, kto chce ją poznać. Można zapoznać się z nią w siedzibie urzędu gminy lub szukać jej na stronach internetowych właściwego urzędu.

Prawo do zawarcia umowy najmu przysługuje osobom, które spełniają kryteria ustanowione w uchwale rady gminy i znalazły się na liście uprawnionych do wynajęcia mieszkania. Małżonkowie wspólnie zamieszkujący lokal są oboje najemcami, nawet gdyby umowa była zawarta tylko przez jedno z małżonków. Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że lokator zażąda zawarcia umowy na czas oznaczony. Mieszkania komunalnego, zajmowanego na podstawie umowy najmu, nie można jednak ani sprzedać ani darować, nie podlega ono także dziedziczeniu, ponieważ jest ono własnością gminy. Można je jednak kupić od gminy na zasadach określonych w uchwale rady gminy. Wykup może nastąpić z inicjatywy najemcy lub samej gminy, która wystawia mieszkanie na sprzedaż. W przypadku, gdy mieszkanie nie zostało wystawione na sprzedaż, najemca może z własnej inicjatywy złożyć wniosek o wykup mieszkania. Składa się go w odpowiednim wydziale urzędu gminy. Gmina może wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania, ale nie ma obowiązku tego robić. Do wniosku o wykup mieszkania trzeba dołączyć: umowę najmu lub decyzję przydziału, zaświadczenie o zameldowaniu, kopie dowodów osobistych najemców oraz gdy o wykup występuje wdowa po zmarłym najemcy lub jego dzieci, wówczas załączyć należy skrócony akt małżeństwa bądź akt zgonu. W przypadku wykupu ze strony gminy zastosowanie ma art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu ma m. in. osoba, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Należy jednak pamiętać, że prawo to mają tylko ci najemcy, którzy wynajmują lokal od gminy lub Skarbu Państwa. Najemcę lokalu mieszkalnego zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu lokalu do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie nabycia lokalu, czyli o tak zwanym prawie pierwokupu. Jeżeli najemca z tego prawa nie skorzysta, to lokal może być sprzedany innej osobie. Zawiadomienie o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu przez najemcę może być dokonane w dowolnej formie. W sytuacji, gdy lokatora nie stać na wykup mieszkania, a mimo to gmina chce je sprzedać, musi mu ona zapewnić mieszkanie zamienne w tej samej miejscowości z nie gorszym wyposażeniem technicznym. Najemca, który wyraża chęć skorzystania z przysługującego mu prawa pierwokupu powinien dokonać dwóch istotnych czynności. Musi złożyć wniosek o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu oraz złożyć oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę mieszkania. Cenę takiego mieszkania ustala rzeczoznawca majątkowy. Gmina może natomiast udzielić bonifikaty. Jej wysokości jest określana w stosownej uchwale rady gminy i może wynosić nawet do 98 %, jej wysokość może zależeć od takich czynników jak np. okres wynajmowania mieszkania przez najemcę.
Zniżki dotyczą nie tylko ceny mieszkania, ale również pomieszczeń do niego przynależnych, piwnic, schowków i udziału w gruncie. Gdy działka pod budynkiem jest w użytkowaniu wieczystym, nabywca mieszkania staje się także użytkownikiem wieczystym tego gruntu w części ułamkowej.

W związku ze sprzedażą mieszkań komunalnych z bonifikata, wprowadzono ograniczenie możliwości sprzedaży mieszkania. Były najemca, który sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat, musi zwrócić zwaloryzowaną bonifikatę. Bonifikata nie podlega zwrotowi, jeśli zbycie mieszkania przed tym terminem następuje na rzecz osoby bliskiej.  Jednakże w razie zbycia na rzecz tych osób, są one także objęte pięcioletnim ograniczeniem w zbywaniu mieszkania, który jest liczony jednak od momentu nabycia przez byłego najemcę. Nie trzeba również zwracać bonifikaty, jeżeli zamieniono lokal mieszkalny na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe albo - w przypadku sprzedaży wykupionego lokalu - jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Należy jednak  pamiętać, że Rada Gminy w pewnych sytuacjach może też odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty.

Co jednak można zrobić w sytuacji gdy Gmina odmówi przyznania lokalu?  Wprzypadku odmowy przyznania mieszkania nie otrzyma się decyzji administracyjnej, a jedynie pismo informujące nas o negatywnym stanowisku urzędu. Oznacza to, że nie przysługuje nam odwołanie na drodze administracyjnej. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami nie mamy możliwości odwoływania się do instancji wyższej czy też do sądu. Jedyna możliwość, jaka pozostaje, to podejmowanie dalszych prób mających na celu przyznanie mieszkania. Jeśli nasza sytuacja zmieni się, jeśli pojawią się nowe okoliczności, które wcześniej nie były znane urzędowi, lub zmienią się przepisy, wówczas można ponownie złożyć wniosek i rozpocząć całą procedurę od nowa.